设为首页  |  网站地图
当前位置:
购买拆迁安置房,几多欢喜几多愁?
[发布时间:2018-05-28] [信息来源:]

  
案例 | 购买拆迁安置房,几多欢喜几多愁?
  案情回顾
    2015年4月,丁某通过房产中介向钱某购买位于航头镇的拆迁安置房屋一套,合同约定了房屋转让价款、房款支付时间、房屋交付时间等。因拆迁安置房在房屋产权证办理后三年内不能交易过户,为了房屋买卖合同今后能够顺利履行,减少对交易风险的担忧,买卖双方在房屋中介的指导下,又办理了房屋交易过户所需的委托公证书,同时钱某还将房屋产权证交给了丁某。丁某支付了全部房屋转让款,并搬进房屋内居住生活。
    2018年2月,该房屋满足全部房屋过户条件,但钱某却拒绝过户,之后又不知去向。丁某在房产中介的帮助下查询到钱某曾在房屋满足过户条件时,向小额贷款公司借款并办理了房产抵押,为房屋过户设置障碍。
    丁某无奈至社区中心寻求法律帮助。
   
  律师解答
  问:合同有效无效?
  答:房屋买卖合同是买卖双方的真实意思表示,依法成立,且未违反法律、行政法规的强制性规定,当属有效。该合同对买卖双方均具有法律约束力,双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。
  问:丁某该怎么办?
  答:首先,双方应该协商解决,丁某已经付清了购房款,他的合同义务已经履行完毕,钱某应当配合办理过户。同时,丁某有权要求钱某向小额贷款公司清偿债务注销抵押权。如若协商不成,丁某可向人民法院提起诉讼,要求钱某继续履行房屋买卖合同。
 
   律师说法
  由于拆迁安置房有3年禁止交易期的限制,故拆迁安置房屋相对普通的商品房价格都会偏低一些,所以购房者会更愿意选择购买安置房。但由于禁止交易期的存在,房屋买卖合同签订后到最终房屋过户往往有较长的时间,这段时间里会发生各种问题而导致最终能否过户存在诸多不确定因素,也就是我们通常讲的“风险”。而这种风险引发的问题已经在现实中频频出现。
  【风险一】:卖方的资格
  拆迁安置房的权利人到底是谁?户主?户主夫妻?同住人?
   一般来说,在签订买卖合同时,绝大部分安置房都还没办理房产证,这个时候很多买方就会忽略一个问题,那就是签合同的卖方到底应该是谁?
  房屋动拆迁一般是针对一个家庭户的,所以可能存在多名被安置人员。而在安置房屋办理小产证之前,所有被安置人员都应当是房屋权利人。因此,如果在签订买卖合同时,只有户主或者部分被安置人员签字,那么一旦家庭内部成员对安置房屋的分配产生争议,这份买卖合同将面临无效的风险。
  因此,签订拆迁安置房买卖合同,需审核签订双方的主体资格。
  【风险二】:约定和法定过户条件具备了,却过不了户
  状况1:卖方反悔了
  拆迁安置房买卖中碰到最多的问题就是:卖方到期不配合过户。在经历了漫长的等待后,好不容易等到可以过户了,卖方又以各种理由推拖,其实说白了就是“房价涨了,当初卖太便宜了,我反悔了”。
  状况2:一房两卖了
   随着房价的“水涨船高”,有些卖方可能直接将房屋高价卖给第三人,并办理了过户手续。这个时候第一个买家的合同目的已经无法实现,剩下的只能是主张返还购房款及要求赔偿了。
  状况3:过户前房屋被抵押查封了
  虽然买方支付了全部购房款,也实际搬到了安置房中居住,但是根据法律规定,不动产的权属是根据登记为准的,即“过完户这房子才算你的”。因此,在安置房满足过户条件前,也可能出现卖方自己经济状况出现问题将房屋进行抵押,或者房屋被其他债权人申请查封的情况。甚至有卖方恶意向第三方举债,制造虚假债务,以达到将房屋抵押或查封的目的。当房屋被抵押或查封后,房屋是无法再办理转让过户手续的,只有将房屋上的抵押权注销或涤除、将房屋上的查封解除,才可以继续办理转让过户手续。这时买方可能将面临再额外支付一笔不小的费用,用以替卖方涤除抵押权或解除查封,或者是通过法院诉讼以撤销卖方的恶意举债。
  状况4:卖方去世
  所谓夜长梦多,在交易过程中很可能发生权利人过世的情况,那么房屋过户之前还得先处理继承问题。      
  【风险三】:买方的购房资格
  上海市对于房屋买卖是有限购政策的,尤其是外省市户籍的人员。买方在购买安置房时可能具备购房资格,但是由于安置房办理过户的周期较长,很可能在这期间政策发生变化或者买方自身情况发生变化,购房资格达不到了。这时候就会变成合同客观不能继续履行而要解除,且卖方是没有责任的。
   
  律师建议:
  现实中许多买家基于拆迁安置房的房价便宜、自身经济条件有限等原因,选择购买拆迁安置房,但因为相关法律法规、政策的规定,致使拆迁安置房的买卖存在较大风险,严重的可能导致买家最终房财两失。
  所以,购买拆迁安置房时需谨慎。买方需认真考察卖方的动拆迁安置协议、安置房的性质、卖方本人的经济情况等;签订合同时应当约定明确的交房时间、过户时间;有时候约定高额的违约金也能在一定程度上约束卖方。切忌盲目购买,以免房财两失。